Digitalización de tu parque inmobiliario: ¿Cómo no equivocarse?

Digitalización de tu parque inmobiliario: ¿Cómo no equivocarse?

Para responder a las nuevas expectativas de las distintas partes implicadas del sector inmobiliario, se ha hecho necesaria la digitalización del patrimonio. Sin embargo, dicha digitalización resulta un concepto un tanto confuso para las direcciones inmobiliarias que, a menudo, tienen dificultades para embarcarse en este proceso. ¿Cuáles son los objetivos de la digitalización inmobiliaria? ¿De dónde partimos? y ¿cómo proceder? El Blog de Deepki te guía. ¡Descubre la metodología a seguir en 3 etapas!

Entender el mercado inmobiliario en 4 preguntas

¿Qué es la digitalización inmobiliaria?

La digitalización inmobiliaria consiste en recopilar todos los datos que caracterizan a un activo durante las distintas fases de su ciclo de vida para ponerlas a disposición de una solución digital colaborativa.

A día de hoy, se utilizan varias soluciones digitales por parte de los actores inmobiliarios en aras de mejorar la eficacia operacional de sus respectivas profesiones: 

  • Arquitectos y constructores
  • Gerentes y encargados
  • Direcciones inmobiliarias

¿Cómo funciona el ciclo de vida de un edificio?

Digitalizar el sector inmobiliario supone tener en cuenta el conjunto del ciclo de vida del edificio y todos sus usuarios. Antes de digitalizar su parque inmobiliario, hay que entender bien las distintas fases del ciclo de vida de un edificio:

  • El diseño: dibujo de los planos del edificio ;
  • La ejecución: construcción del edificio y elección del equipamiento ;
  • La explotación: ocupación del edificio por los distintos usuarios;

Con vistas a que los distintos actores implicados en el edificio puedan comunicarse fácilmente entre ellos, es importante tener en cuenta todas las etapas del ciclo de vida del edificio durante su digitalización. De hecho, un gran número de partes interesadas trabajan en torno a un mismo activo. 

¿Quiénes son los actores del sector inmobiliario?

Los principales tipos de actores del sector inmobiliario son los siguientes: 

  • El inversor (o promotor) es la persona que invierte en un proyecto de construcción;
  • El gestor de activos es la que gestiona el activo desde un punto de vista financiero;
  • El administrador es el que se ocupa de la gestión técnica y del alquiler por cuenta del gestor de activos; 
  • El director de servicios generales es el que se ocupa del mantenimiento del edificio y de los servicios a los usuarios, como la recepción, la limpieza, la seguridad y la restauración;
  • Los arrendatarios (o inquilinos) son los usuarios del edificio.

Cada uno de estos actores recurre también a expertos y especialistas (ayuda al promotor, a la oficina técnica…). Todos estos actores contribuyen a crear los datos (datos de equipamientos, técnicos, patrimoniales, energéticos, etc.).

¿Por qué digitalizar su parque inmobiliario?

Los datos están dispersos en las distintas fases del ciclo de vida del edificio y distribuidos entre los distintos actores, la digitalización se convierte en algo indispensable para “interpretar” la información y centralizarla con el fin de facilitar su acceso. De esta forma, cada parte implicada tendrá acceso a la información adecuada. Esto resulta particularmente indispensable en un cambio de propietario en caso de reventa. De hecho, el nuevo propietario necesitará acceder al conjunto de la información para poder tomar las decisiones adecuadas y poder explotar el edificio de forma correcta tras su compra.

La digitalización no se desarrolla únicamente durante la fase de diseño o de reforma con el BIM sino también durante la explotación. Para ello, existen herramientas que permiten seguir la evolución de su parque en tiempo real y a menor coste.

Las herramientas para digitalizar su activo

A día de hoy, incluso si el edificio no dispone de una maqueta digital, sus datos constan en numerosas herramientas como las siguientes:

  • Los planos digitales ;
  • Las maquetas digitales y soluciones orientadas BIM ;
  • La Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador (GMAO) : programación de las acciones a realizar en los equipos para su mantenimiento:
  • La Gestión Técnica Centralizada/Gestión Técnica de Edificios (GTC/BMS): información sobre el edificio como el número de personas que lo ocupa, su temperatura, etc…
  • Las soluciones informáticas de eficiencia energética ;
  • Los programas de gestión inmobiliaria utilizados por los servicios inmobiliarios.
  • Los datos emitidos por los usuarios del inmueble: notificación en caso de equipos estropeados,…
A día de hoy, hacemos el BIM casi exclusivamente en inmuebles nuevos o en reformas integrales y no durante la fase de explotación. Sin embargo, la explotación es también un periodo de transición para el edificio

¿Cómo conseguir la digitalización del parque inmobiliario?

No hay que caer en la trampa de fijarse un objetivo sin ni siquiera estudiar el camino que debemos recorrer para conseguirlo y querer utilizar el BIM en todo nuestro patrimonio inmobiliario. Más bien hay que hacerlo al revés: es decir, mirar las fuentes de datos existentes del parque inmobiliario, después los medios de los que disponemos para establecer unos objetivos realistas y coherentes. ¡La rentabilidad pasa por el hecho de dar valor a aquello de lo que ya disponemos gracias a un proceso pragmático! ¿Para qué crear datos cuando ya los tenemos a nuestra disposición? Los equipos ya no pueden gestionar el volumen de datos emitidos y analizarlos resulta muy complicado.

Para conseguir la digitalización del parque inmobiliario, hay que dotarse de una solución interoperativa capaz de recabar el dato independientemente de cuál sea el formato, la fuente y los actores que lo poseen. Esto permite facilitar la gestión del edificio y evitar perder el dato cuando un activo es rescatado o cuando los softwares verticales utilizados ya no son los mismos.

A modo de ejemplo, para la gestión de la energía, el proceso que se debe seguir es el siguiente: hay que empezar por recuperar las facturas, los datos de los contadores, pero también por corregir los consumos del factor climático para poder comparar los consumos ceteris paribus y no falsear el análisis. Un pico de consumo no significa necesariamente que hay una anomalía en el consumo. Hay que entender lo que causa dicha subida de los consumos: ¿factor climático o auténtica anomalía?

La recopilación del dato pasa cada vez más por flujos de datos digitales:

    • API (Interfaz de Programación de Aplicaciones):interfaz de comunicación entre dos máquinas que permite obtener datos de forma automática;
    • FTP (Protocolo de Transferencia de Archivos): protocolo de comunicación para compartir ficheros y que permite copiar, eliminar o modificar ficheros almacenados en un ordenador desde otro;
    • Scraping: extracción de datos a través de un programa o software automático ;
    • Fichiers: Recuperación del dato directamente de ficheros planos del tipo CSV.

¿Por qué puedes equivocarte en la digitalización de tu parque?

¿No entiendes exactamente lo que se esconde detrás del término “digitalización inmobiliaria” y no sabes cómo dar el paso para llevarla a cabo? ¡Es probablemente la razón por la que empiezas de la manera equivocada! He aquí las diferentes etapas que se deben seguir para tener éxito en la digitalización de tu parque inmobiliario:

1. Analiza la situación y recopila los datos de los que ya dispones: los datos del edificio extraídos de la maqueta digital pero también los datos patrimoniales, energéticos, de actividad y en open data.

2. Cruza y analiza los datos existentes con ayuda de herramientas adaptadas para anticipar mejor la utilización futura y la explotación.

3. Explota estos datos con el fin de aventurarte en un proceso inmobiliario sostenible: gestión de la energía, proceso RSC y cumplimiento de las normas y certificaciones.

Respetando estas etapas, conseguirás tener un seguimiento de tu edificio en tiempo real, lo que te permitirá gestionar el rendimiento de explotación de tu edificio (energía, mantenimiento, accesibilidad, etc.).

Hay que darle valor a los datos de los que ya disponemos más que esforzarse en crear nuevos datos.

En general, se respetan estas etapas, pero nunca en el orden adecuado, haciendo de la digitalización de los parques inmobiliarios un proceso mucho más complicado de lo que realmente es. Descarga la experiencia de “Crédit Agricole Aquitaine” para ver cómo un grupo bancario ha facilitado la gestión energética de su patrimonio y ha detectado cerca de 20.000€ de ahorro de energía gracias a la digitalización de su parque inmobiliario.