Retour sur 4 réglementations phares impactant les bailleurs sociaux

Retour sur 4 réglementations phares impactant les bailleurs sociaux

La réglementation française encadre étroitement la possession de logements à loyer modéré par les bailleurs sociaux. Aujourd’hui, avec la loi ELAN (Évolution du Logement et de l’Aménagement du Territoire), de nouvelles réglementations viennent impacter ces acteurs. Quels nouveaux enjeux ? Quels obstacles ? Quelles solutions pour les bailleurs sociaux ? Le Blog de Deepki fait un état des lieux de la législation française.

Retour sur le fonctionnement du marché des bailleurs sociaux

La majorité des bailleurs sociaux fonctionne sous forme de copropriété, autrement dit, ils regroupent leurs immeubles et logements afin de partager des infrastructures communes (ex : piscine, cantine) et appliquer les exigences réglementaires sur l’ensemble des locataires. Les copropriétés sont divisées en lots avec parties communes et parties privatives. Seuls les logements de plus de 14 m² peuvent être mis en copropriété.

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4 réglementations qui concernent les bailleurs sociaux

1) Le Plan Stratégique du Patrimoine obligatoire pour les bailleurs sociaux

Le Plan Stratégique du Patrimoine (PSP) oblige les organismes HLM (Habitation à Loyer Modéré) à anticiper l’évolution du parc immobilier en adaptant l’offre de logement à la demande. Introduit par la Loi MOLLE, le PSP est un prérequis du CUS (Conventionnement d’Utilité Sociale). Les HLM doivent définir leur plan stratégique dans une convention d’utilité sociale opposable pendant 6 ans. Un décret de la loi ÉLAN vient modifier “les indicateurs des CUS portant sur la rénovation énergétique, la réhabilitation , la vente de logement social et les coûts de gestion et prévoit une transmission annuelle des indicateurs relatifs à la rénovation énergétique et la réhabilitation.”

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L’enjeu pour les bailleurs sociaux est donc de collecter et d’analyser les données nécessaires à l’élaboration de leur PSP. Pourtant cela n’est pas si simple car les données sont souvent peu accessibles (éparpillées et sous différents formats). Il paraît nécessaire de se doter d’une solution permettant de collecter automatiquement la donnée et de la centraliser. Les données à collecter sont les suivantes :

  • Les données patrimoniales ;
  • Les données énergétiques ;
  • Les données d’activité ;
  • Les données en open data.

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2) Répartition des frais de chauffage des locataires dans les logements sociaux

Les obligations réglementaires relatives à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs disposent dans le Code de l’Énergie et dans l’arrêté du 27 août 2012, qu’il faut “équiper les logements avec des appareils permettant l’individualisation des frais de chauffage. Leur relevé doit pouvoir se faire sans la nécessité de pénétrer dans les logements.” Il faut ainsi mettre en service les dispositifs permettant l’individualisation des frais de chauffage aux dates prévus sous les conditions suivantes :

  • Installer des organes de régulation dans les logements ;
  • Mettre en place la méthode de répartition des frais de chauffage ;
  • Envoyer de la part du syndicat et à chaque occupant un relevé de leur consommation d’énergie pour le chauffage ;
  • Afficher la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années dans les parties communes de l’immeuble.

La répartition des frais de chauffage a pour objectif d’installer des répartiteurs dans les logements sociaux afin de pouvoir identifier ce que chaque locataire paie en fonction de sa consommation réelle. En effet, il est question d’abolir la ventilation des frais de chauffage en fonction de la surface, non représentative du niveau de consommation de chaque locataire. Cela permet d’obtenir le relevé de consommation de chauffage pour chaque locataire et leur permettre de se comparer à leurs voisins (anonymement) afin d’engendrer un cercle vertueux dans la consommation d’énergie de l’immeuble. Les bailleurs sociaux voient leurs charges immobilières réduites et peuvent mieux contrôler les dépenses énergétiques. Ces derniers ont en effet l’obligation d’afficher dans les parties communes les consommations (anonymées) des locataires de l’immeuble.

Afin d’obtenir des indicateurs moyens de consommation dans les parties privatives de l’immeuble, il est nécessaire de faire appel à un acteur de gestion de la performance énergétique immobilière pouvant aider à :

  • Visualiser les consommations de chaque locataire ;
  • Comparer les performances de chacun ;
  • Alerter en cas de surconsommation ;
  • Vérifier la fiabilité des données collectées par les répartiteurs (en les comparant avec les données récupérées en pied d’immeuble et en open data) ;
  • Sensibiliser les occupants.

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D’après une étude de l’ADEME, l’individualisation des frais de chauffage entraîne une réduction des consommations d’énergie de 17% environ.

3) Apports de la Loi ÉLAN aux bailleurs sociaux

L’objectif de la loi ÉLAN est de permettre une meilleure mixité sociale en consacrant des logements aux personnes issues de milieu modeste. Les apports de la loi ÉLAN pour les bailleurs sociaux sont les suivants :

  • Facilitation des permis de construire grâce à des process moins lourds, moins longs et moins chers ;
  • Renforcement du secteur du logement social en donnant plus de chances aux personnes défavorisées de trouver un logement ;
  • Encadrement des loyers : le bailleur ne pourra fixer un loyer supérieur à 20% du loyer de référence, ce dernier fixé par des observatoires indépendants doit être représentatif des prix de location moyens observés dans la même zone géographique. Les bailleurs sociaux sont fortement impactés par la diminution des loyers qui peut entraîner jusqu’à -10% sur leurs capacités financières ;
  • Réorganisation des bailleurs sociaux : les bailleurs sociaux doivent se regrouper pour constituer au minimum 12 000 logements. À partir du 1er janvier 2021, les HLM n’ayant pas pu se regrouper se verront dissous si leur nombre de logements est inférieur à 1 500.

Les bailleurs sociaux peuvent faire appel à une solution de gestion immobilière afin de :

  • Déterminer le prix maximum que le bailleur social peut fixer pour son loyer grâce à la récupération du loyer de référence par les données ouvertes ;
  • Obtenir une vision globale du parc immobilier (ex : nombre de logements, minorations et majorations de loyers etc.) ;
  • Regrouper toutes ces informations sur une même plateforme afin de faciliter le partage des documents administratifs avec les autres bailleurs du groupement, de calculer les indicateurs à destination des locataires, de suivre le prix du loyer et d’ajuster les prix des baux chaque année.

4) Le carnet numérique du logement

La Loi ELAN rend obligatoire le carnet numérique du logement pour tous les bâtiments de logement neufs à compter du 1er janvier 2020. À partir du 1er janvier 2025, il sera également obligatoire pour les bâtiments anciens. Le carnet de santé numérique rassemble toutes les données d’un bâtiment afin d’améliorer la performance énergétique de celui-ci et de mieux maîtriser l’état des logement et le fonctionnement des équipements.

Les bailleurs sociaux peuvent avoir besoin de l’aide d’une plateforme de gestion de la performance énergétique afin de :

  • Avoir accès à l’information pour : faciliter le reporting et le carnet numérique de suivi, atteindre des seuils de consommation énergétique, partager des documents administratifs avec d’autres bailleurs du groupement, calculer des indicateurs à destination des locataires, suivre le prix des loyers et ajuster les prix des baux chaque année ;
  • Connecter le carnet numérique à des outils et à des bases de données existants – par exemple la maquette numérique – pour limiter les efforts de collecte de données ;
  • Rendre interopérables les différents outils utilisés par chaque utilisateur.

La réglementation change : les bailleurs sociaux doivent se réorganiser car cela impacte leurs recettes et leur mode de fonctionnement et les oblige à faire du reporting. Découvrez quelles données existantes vous pouvez exploiter afin de faciliter la gestion de votre parc de logements sociaux !

Pour aller plus loin :