AccueilD’après l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), le secteur tertiaire représente en France environ 15% de la demande en énergie, les branches commerce et bureaux arrivant en tête des dépenses. Dans l’immobilier de bureaux, les factures énergétiques constituent d’ailleurs une part importante des charges pour les entreprises. La maîtrise des dépenses d’énergie est devenue stratégique pour les gestionnaires de bâtiments à usage professionnel. Mais comment réaliser des économies d’énergie dans l’immobilier d’entreprise ? État des lieux du secteur et préconisations pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments de bureaux.
Portrait-robot des bâtiments de bureaux en France
Il existe une grande diversité de configurations, mais les bâtiments de bureaux correspondent majoritairement à des sièges d’entreprise, des centres administratifs ou des centres d’affaires. La plupart appartiennent à des foncières qui louent ces surfaces à d’autres sociétés. Eparpillés dans toutes les villes françaises, les bâtiments sont constitués de bureaux ou d’open space, dans lesquels le personnel travaille durant les horaires classiques (« de bureaux » !), du lundi au vendredi et parfois le samedi jusqu’en début d’après-midi.
La facture énergétique médiane des bâtiments de bureaux s’élève à 37 000 € HTVA/ an pour une surface médiane de 5 000 m², ce qui est assez conséquent ! Si l’on considère leur consommation surfacique, on peut rapidement identifier 2 segments :
- les sites dont la surface est inférieure à 25 000 m2, sur lesquels on arrive assez rapidement à des consommations de 155 kWh/ m2 ;
- les immeubles de bureaux de superficie supérieure à 25 000 m2, où l’on note des consommations surfaciques un peu moindres, potentiellement sur des bâtiments bénéficiant des normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou HQE (Haute Qualité Environnementale).
Bâtiments de bureaux : améliorer leur performance énergétique en 5 actions
5 grands types d’actions permettraient de réduire de 4,9 % la facture énergétique totale du parc, estimée à 5 millions d’euros. Les gains réalisés s’élèveraient alors à 240 k€ HTVA et 69 TeqCO2, ce qui équivaut à 70 ans de chauffage au gaz pour un appartement de 3 pièces à Paris !
1. L’amélioration de la régulation des équipements
Nous ne le répéterons jamais assez, une bonne régulation des équipements est la clé pour réaliser des gains d’énergie rapidement et efficacement. Non seulement cette préconisation est simple à mettre en place mais en plus les effets sont immédiats. Nous pouvons particulièrement nous intéresser à la révision des programmes horaires des centrales de traitement d’air. En effet, ces dernières ayant pour objectif principal de renouveler l’air lorsque le bâtiment est occupé, il est recommandé d’ajuster leur fonctionnement sur les horaires d’occupation du bâtiment afin d’éviter de les allumer inutilement – par exemple la nuit lorsque le bâtiment est inoccupé.
2. L’ajustement des températures de consigne pour le chauffage
Rien ne sert de surchauffer un immeuble en hiver ni de trop le refroidir en été. Au contraire, augmenter la température de consigne en été et la baisser en hiver – par exemple 26°C en été et 19°C en hiver – est indiqué. Cela permet de limiter la production de chaud et de froid, et donc de faire des économies d’énergie, sans pour autant compromettre le confort des occupants.
3. L’ajustement des températures de consigne pour l’eau
Il est également possible d’augmenter la température de consigne pour l’eau. Par exemple, avoir de l’eau glacée n’est pas forcément nécessaire et demande énormément d’énergie en production – ce qui est également très coûteux -. Il est donc intéressant d’augmenter la température de consigne de l’eau pour faire des économies. Par exemple, les consignes de température des salles serveurs peuvent être augmentées afin de faire baisser la dépense en énergie.
4. L’optimisation tarifaire
L’optimisation tarifaire permet de réduire les puissances souscrites, souvent trop élevées par rapport aux puissances réellement atteintes. Si les contrats ont été souscrits plusieurs années auparavant, il est possible que la puissance ne soit plus adaptée aux besoins actuels.
5. Le remplacement d’équipements
Le remplacement d’équipement peut représenter un investissement, mais il est parfois nécessaire. Les CTA (centrales de traitement d’air) peuvent être changées pour des modèles à double flux avec un échangeur et un débit variable afin d’améliorer leur efficacité. De la même manière, le remplacement des radiateurs électriques par des pompes à chaleur évite d’importantes pertes d’énergie dues à l’effet Joule*. Enfin, il est vivement conseillé de remplacer les éclairages traditionnels par des ampoules LED et d’y ajouter une fonction de pilotage par détection de présence. Le ROI d’une telle action s’échelonne souvent aux alentours de 5 ans.
*dégagement de chaleur causé par la résistance d’un matériau conducteur lorsqu’un courant électrique le parcourt
En savoir plus : Comment réduire la consommation de votre éclairage bâtimentaire ?
Difficultés rencontrées et bonnes pratiques dans les bureaux
La difficulté majeure rencontrée sur ce secteur de l’immobilier de bureaux tient à la multiplicité des intervenants dans la gestion de ces bâtiments, à savoir :
- l’asset manager, qui assure la gestion patrimoniale du site (location, valorisation des biens…),
- le property manager, qui gère la logistique du bâtiment, en lien quotidien avec les locataires,
- le facility manager, qui s’occupe de la maintenance technique des bâtiments.
Il est parfois compliqué de coordonner les interventions de ces différents acteurs lors d’un plan d’action, sans provoquer de conflit d’intérêts.
Les bonnes pratiques : le data management et la sensibilisation des salariés
Pour mettre en œuvre ces bonnes pratiques, il est possible d’utiliser la data pour obtenir des prédictions statistiques fiables et concrètes afin de convaincre les décideurs avec des éléments tangibles. Le data management permet, en effet, de récupérer des données patrimoniales précises et de faire des prévisions comparatives entre différents bâtiments. De plus, ces recommandations ne doivent en aucun cas se faire sans engager un travail de sensibilisation des salariés.
En savoir plus : Data Management : quelle stratégie mettre en place sur votre parc immobilier ?
La consommation énergétique du secteur des bureaux passée au crible :
Dans l’immobilier de bureaux, le gisement d’économies d’énergie est encore très important. Des économies liées au chauffage, à la ventilation et au temps d’occupation des bureaux peuvent être facilement réalisées. En effet, la consommation d’énergie dans les bâtiments de bureaux, lorsqu’ils sont inoccupés, dépasse parfois encore les 50 % de la consommation totale, laissant espérer de nombreux gains d’efficacité.
Vous désirez en savoir plus pour piloter la baisse de vos consommations d’énergie ? Télécharger l’infographie “Collecte de données et gestion énergétique” et bénéficiez de toutes les informations pour découvrir comment Deepki peut accélérer votre stratégie d’économie d’énergie.
